Agents immobiliers : gare aux mandats par courriers tournants !
La Cour de cassation vient de rendre un important arrêt, qui a les honneurs de la publication au bulletin, dans l’un des dossiers de la société Lefevre & Raynaud sur le sujet des agents immobiliers et des mandats par courriers tournants.
Ici, l’agent immobilier s’est vu confier un mandat semi-exclusif qui réservait à la propriétaire la possibilité de traiter l’opération seule mais lui interdisait de céder par l’intermédiaire d’un autre mandataire, sauf à devoir payer une clause pénale.
La propriétaire, domiciliée sur une autre commune que l’agent immobilier, a régularisé le mandat en date du 2 juillet et l’a adressé par courrier à l’agence.
A réception, l’agent immobilier l’a signé à son tour, en date du 5 juillet, l’a enregistré le même jour et l’a renvoyé … par lettre simple.
Puis, il a incidemment découvert que l’opération avait été traitée par l’intermédiaire d’un concurrent ; il a donc fait valoir ses droits au titre de la clause pénale.
La propriétaire lui a alors opposé la nullité de son mandat, au motif que n’aurait pas été respectée la formalité du double exemplaire de l’article 78 alinéa 1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant.
La Cour de cassation a, par le passé, ajouté au texte en estimant que cette remise devait être immédiate, sous peine d’entacher le mandat de nullité.
Prenant appui sur cet arrêt, la propriétaire a invoqué la nullité du mandat, au motif qu’il ne lui aurait pas été remis immédiatement…
La Cour de cassation a accueilli la nullité en considérant qu’en « l’absence de date certaine du mandat, la formalité de l’enregistrement chronologique » dans le registre des mandats « n’est pas régulièrement accomplie, de sorte qu’il est nul. »
Cet arrêt condamne en pratique la conclusion de mandats par courriers tournants, qu’il s’agisse de mandats en matière de vente, de location ou de gestion.
En pratique, le mandat n’aura jamais date certaine… sauf à convaincre le propriétaire d’adresser le mandat à l’agent immobilier en lettre recommandée AR, afin qu’il puisse, à réception, le régulariser à son tour, l’enregistrer au registre des mandats et le retourner le jour même… par lettre recommandée également…
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